区域综合开发规划
一、区域综合开发概述
区域综合开发在现有政策法规中尚无明确定义，实践中主要指对某一区域进行整体改造、建设、运营为一体的综合开发行为，涉及土地一二级开发、基础配套建设、公共设施建设等内容，按建设的载体类型主要有新城开发、产业园区开发、交通枢纽开发、城市更新等几种。
在顶层设计、土地一级开发、工程施工、物业开发、片区运营等领域，进行规划设计、投融资、工程建设、资源导入、运营管理等市场活动。
区域综合开发的收入来源主要包括一级开发收入、土地出让收益、增值收益、产业导入和运营收益等。
二、开发理念
1、区域产业综合：区域综合开发的核心是产业体系的打造，而非单一产业发展，需要构建较优质的产业结构。
2、城市功能综合：需要健全的商务功能、居住功能、科教功能、公共服务功能等城市功能，满足人们衣食住行的需求。
3、业务类型综合：对参与区域综合开发的企业，涉及到土地整理、工程建设、各种载体建设、资源导入、片区运营等多种业务。
4、产城高度融合：能否聚集人气关系到区域综合开发的成败，增强人口聚集的黏性需要工作与生活的高度匹配，也即要实现产城融合发展。
三、开发特点
1、注重土地获取
土地获取：土地是区域综合开发首要条件
土地决定区域开发价值：土地的位置、周边条件等对资源导入影响大.
土地整理是区域开发重要风险来源：征地拆迁难度大，指标调整时间长、成本高。
2、地方政策影响大
国家政策无细致规定：国家对区域开发没有统一的政策规定
地方政府差异较大：地方经济发展水平不同，地方政府理念、认识等相差较大，政策规定各不相同。
3、长期大额投资
利益纠纷多：涉及土地面积往往较大、利益诉求主体多。
投资周期长：大体量、多内容等特点，决定了投资周期长，对现金流要求较高，需要滚动开发实现连续，并不断筹集资金。
4、高利润的复杂工程
工程内容多：包括土地整理、基础设施及市政配套、住宅、商业、办公等多项建设内容。
附加值大：多环节、多内容决定盈利来源多样，拥有土地增值、土地开发等多项高回报的项目。
四、开发要点
1、确保完备的开发手续
区域综合开发是实施大面积的土地开发或一二级联动开发，土地征收、拆迁等涉及到诸多利益、行政、法律等内容，拥有完备的手续是顺利开发的前提。
开发中必须得到政府的大力支持，协调多方关系，争取优惠政策，降低开发成本和运营难度。
2、制订科学的规划体系
邀请知名的设计团队，制订高标准并适度超前的规划体系，为区域发展谋划美好蓝图，便于优化后续资源配置，也有利于获得政府支持，助力项目顺利推进。
规划设计必须紧密结合城市总规、土地利用规划、产业规划及周边基础条件。
3、创新设计投融资模式
大面积对区域进行综合开发，所需要的工程量巨大，开发周期长，资金需求量大，对开发主体的投融资能力要求极高，必须采用科学合理的投融资模式，才能保障项目持续开发下去。
4、提前导入产业资源
大多数区域开发完成后，后期资源导入都较为漫长甚至导入失败，导致开发目标和投资回报都难实现，因此在开发之前便做好充分调查研究，实施预招商，能极大的提升项目成功率。
五、开发模式
1、政府独立开发
特点：对政府的资金实力要求较高；前期投资风险较大，政府独立承担；政府可享受开发的高额利润。
适用情形：规模相对不大，但利润较高的项目。
2、政企合作开发
特点：政企合作成立股份公司合作开发，利益共享、风险共担；有利于发挥政府操作能力和企业创新能力；减轻双方共同资金压力。
适用情形：投资规模较大，能获得稳定回报的项目。
3、企业独立开发
特点：企业获取“毛地”后，将其开发成“熟地”后转让；便于企业进入二级开发；企业能够获得土地增值收益，主动性强。
适用情形：投资额相对较小，回报率良好的项目。
4、PPP模式
特点：政府、企业为相互合作的关系，双方权利和义务明确，保障项目顺利完成；•政府和企业共同承担投资风险并分享所有收益。
适用情形：投资额较大，外部环境协调较困难的公益类项目。
区域综合开发规划编制大纲（仅供参考）
第一部分 区域产业发展现状
一、区域产业经济现状
1、区域产业经济在国民经济中的地位
2、区域产业总量分析
3、区域产业经济结构
二、区域产业发展取得的成绩和存在的问题
1、取得的成绩
2、存在的问题
第二部分 区域产业发展的优劣劳及产业分析
一、区域产业发展的优劣势分析
1、区域产亚发展的优势
2、区域产亚发展的劣势
3、区域产业发展的机会
4、区域产业发展的威胁
二、区域主导产业分析
1、主导产业发展战略及原则
2、主导产业分析
三、其他产业分析
四、总绪
第三部分 区域产业经济规划
一、区域产业经济发展总体规划
1、战略定位
2、发展格局
二、区域产业发展总量规划
测算方法
三、产业经济规划
测算方法
四、主导产业产业经济规划
测算方法
第四部分 区域产业发展的措施、步聚及保障体系
